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孫河2019年新變局

作者: 來源: 日期:2019-6-6 11:03:01 人氣:8

孫河一宗住宅地塊競拍一度引發行業內外圍觀。原因一是這是孫河板塊整體規劃內最后一宗純住宅地塊。建筑控制規模4.3萬平方米,容積率1.1,稀缺性毋庸置疑。原因二,它是北京城市核心區近三年唯一一宗非限價純商品房地塊。在這宗地塊之前,2017-2019年北京出讓的5宗純商品房地塊均位于門頭溝、延慶、密云、平谷等遠郊區域。最終,該地塊被近年缺席北京土拍市場多年的港企恒基以30.2億元拿下。隨著近7萬元樓面價被拍出,圍繞著未來項目定位、售價以及孫河板塊上豪宅群雄的最后爭奪將漸次展開。

港企首入孫河

近日北京迎來一波土地供應小高潮,共出讓海淀、亦莊、朝陽區域內共4宗經營性用地。4宗土地中,最矚目的要算是朝陽區孫河鄉北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊R2二類居住用地。據統計,該地塊引來保利、碧桂園、龍湖、首開、華潤、中糧、中海、昆泰、平安、恒基等12家企業參與競拍,最終該地塊被蘇州恒相房地產開發有限公司以30.2億元的總價競得,該公司為恒基中國地產有限公司的全資子公司。由此,闊別北京土地市場多年的港企——恒基也再度回歸人們視線。

在此次拍賣之前,孫河地塊就已成為焦點。主要原因還在于該地塊的價值和出讓條件。條件顯示,該地塊為不限定宗地商品住宅銷售價格的純商品房用地,這在近兩年北京限競房“當道”的背景下非常難得。2017-2019年北京出讓的5宗純商品房地塊均位于門頭溝、延慶、密云、平谷等遠郊區域。與該地塊的城市核心區位無法相比。

此外,該地塊也是年內孫河板塊的第一宗不限價宅地,同時也是孫河板塊整體規劃中倒數第二宗住宅地塊。區域內土地供應已近尾聲。

有分析顯示,孫河不限價地塊的出讓,是在當前土地市場較為低迷的背景下,管理部門對不限價地塊市場的一種試探或者摸底。目的在于合理引導市場和企業回歸正常的拿地心態。

該地塊的優質屬性的確引來眾多實力派房企的競拍。據統計,該地塊引來保利、碧桂園、龍湖、首開、中糧、昆泰、平安、恒基等12家企業參與競拍。

合碩機構首席分析師郭毅分析,從競拍企業分析可以發現,對孫河板塊的爭奪加入了碧桂園、中海、恒基兆業等新鮮血液,而平安這個資本大鱷也為孫河站到了臺前。管中窺豹,可見這宗孫河最后一塊純住宅用地的市場熱度。從地塊屬性和市場熱度看,該地塊有機會成為收官孫河的一面旗幟。此外,隨著當前北京樓市的降溫,也可能為行政干預手段的退出創造了時機,當前部分放開土地限價、商品房放開網簽顯示了執行層面逐步、適度放松的態勢。

但也有業內人士認為,該地塊熱度低于預期,很多企業表現得較為理性和克制。

高價能否支撐

“這是一宗高光地塊,地塊成交價格不算高,也不算低?!敝性禺a首席分析師張大偉分析,從30.2億元總價、6.95萬元樓面價和23.3%的溢價率來看,算不上“地王”。但土地交易保證金4.9億元不算低,年化按照10%的利率,一天的利息可就是14萬元。而且由于當前政策對低密產品地下空間的規劃有所收緊,越來越讓開發商騰挪貨值空間縮小,也給項目后續的盈利空間帶來變數,這很可能是不少企業在參拍時猶豫的原因。

若按本輪孫河地塊成交的樓面價6.95萬元/平方米測算,后期加上建安、財務、營銷等投入,綜合成本預計在8萬元上下,未來項目售價預計將沖擊10萬+。

但就當前市場來看,能否實現較為理想的售價還是未知。

在此之前,北京高端項目價格曾有一條隱形“紅線”。雖然去年以來“紅線”已經逐步放開,當前樓市單價8、9萬元、甚至10萬+項目接連入市,包括不久前蟄伏多年的葛洲壩中國府也以最高單價超過11萬元獲批入市。但從葛洲壩中國府的經歷來看,雖然“紅線”有所放開,但仍未超過12萬元“紅線”,價格管控仍然若隱若現地存在。

此外,從當前孫河板塊內在售樓盤售價來看,沖擊10萬+的售價也存在難度。

目前孫河區域在售的項目多達8個,其中4個為限競房,限定均價在6.7萬-6.8萬元之間;其余4家為純商品房,均價在7萬-11萬元之間。郭毅分析,恒基地塊雖然溢價率不高,但該地塊優勢并不是很大。例如孫河板塊最新取得預售許可證的豪宅懋源璟璽合院產品的整套均價才批到8.6萬元。這也可能是當前管理部門對區域價格的批準。若以這個價格為準,恒基孫河地塊樓面價已接近7萬元,與在售項目銷售價格僅有不到兩萬元的距離,溢價空間實難保證。

“地下空間將是拉低均價、補足貨值的關鍵因素。未來該項目只要控制好地上和地下部分的面積配比,平衡好單價和總價的市場邏輯,還是有機會取得較好收益的?!惫阊a充道。

盛宴還是戰場

能否沖擊高價,并在孫河眾多高端項目中脫穎而出,除了政策因素外,產品定位和項目打造也是關鍵因素。

事實上,當前孫河板塊內豪宅林立,競爭激烈。按照規劃,孫河區域一共計劃出讓11宗住宅地塊,容積率多在1.0左右,10萬平方米的湖景公園位列板塊中間。從朝陽區“十三五”規劃來看,孫河未來將集中高端產業圈、高品質生態圈、高端社群圈、優質綜合配套圈等諸多資源。從2012年第一塊宅地拍出后,孫河的樓面價便一路從2萬多元漲到如今的近7萬元。區域內入駐的知名房企包括龍湖、泰禾這樣的以產品著稱的民企業,也有中糧、首開、首創這樣的大型國有開發商。規劃的產品也是各家企業最具代表性的高端產品。

一位豪宅代理機構人士介紹,近幾年北京樓市看到的從疊墅到合院等很多別墅類產品的創新,大都來自于孫河。龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子、中糧瑞府等都是北京代表性高端產品。由于區域價值優越,容積率低,加上競爭激勵,企業都投入大量精力研發產品,從2013年至今,孫河板塊幾乎每年都會出現明星級項目。

值得注意的是,之前孫河的產品以別墅為主,現在區域內的產品線更豐富。

由于近兩年限競房用地供應,孫河板塊開始出現包括瑞悅府、禧瑞春秋、泰禾北京院子、天瑞宸章等在內的限競房產品。幾家限競項目同樣規劃為低密產品,包括600萬元起的洋房,1200萬元起的疊拼及2000萬-3000萬元左右的合院。這讓區域產品線豐富的同時,也讓產品單價和總價都顯著下探。

據相關機構統計,目前孫河別墅區尚有1537套商品住宅待簽約,總貨值約為300億元,其中593套疊拼、361套合院。疊拼基本分布在瑞悅府、禧瑞春秋、天瑞宸章和北京院子二期4家限競房項目,單套面積普遍在300平方米上下,套總價約在1000萬-1500萬元之間。中糧瑞府則有少量400-500平方米的大疊拼,總價在3000萬元左右。

有專家分析,當前土地供應結構的變化已深刻影響樓市。推出限競房就是為了抑制房價,過去北京房價十年翻十倍的情況已得到抑制,孫河板塊同樣如此,區域內限競房別墅類項目讓進入區域的購房門檻降低,對整體板塊房價的沖擊不小。未來恒基地塊將面臨高端和中端產品雙重擠壓的挑戰。

郭毅分析 ,恒基孫河地塊相對均質,由此預測該項目可能規劃為大疊拼或小合院,而這兩類也正是孫河墅區的主力產品。當前孫河合院產品的單套面積基本上是在450-600平方米的大合院,小合院相對不足,若能填補供應空白,也許能在競品林立的孫河占得一席之地。


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